Die Nomenklatur F1, F2, F3 basiert auf der Zählung der Haupträume einer Wohnung, ohne Küche, Badezimmer und Toilette. Ein F1 hat einen einzigen Hauptraum, ein F2 hat zwei (typischerweise ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer), ein F3 hat drei. Die Buchstaben F (Funktion) und T (Typ) sind austauschbar: ein F2 und ein T2 bezeichnen genau dieselbe Wohnung.
Fläche nach der Carrez-Verordnung und Mindestanforderungen: was die Klassifizierung tatsächlich verändert
Die Klassifizierung nach Anzahl der Räume sagt nichts über die Fläche aus. Zwei als F2 gekennzeichnete Wohnungen können erhebliche Unterschiede in der Wohnfläche aufweisen. Wir beobachten regelmäßig F2, deren Schlafzimmer knapp an der gesetzlichen Grenze liegen, was beim Wiederverkauf oder der Vermietung ein konkretes Problem darstellt.
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Die Verordnung vom 30. Januar 2002 (geändert im Jahr 2023) legt die Mindestanforderungen für einen Raum fest: minimale Fläche, Deckenhöhe und Öffnung nach außen. Ein Raum, der diese Kriterien nicht erfüllt, kann nicht als Hauptraum gezählt werden. Ein Plan, der als F2 mit einem blinden oder zu engen Schlafzimmer verkauft wird, wird rechtlich in F1 oder T1 bis umqualifiziert.
Mehrere Urteile der Gerichte in Paris und Lyon zwischen 2022 und 2024 haben F2 aufgrund eines nicht konformen Schlafzimmers in Studios oder T1 bis umqualifiziert, was manchmal zu einer Reduzierung des Verkaufspreises oder der Miete führte. Vor dem Kauf empfehlen wir, die Fläche nach der Carrez-Verordnung für jeden Raum zu überprüfen, nicht nur die Gesamtfläche, die in der Anzeige angegeben ist.
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Seit 2023-2024 fordern die Portale SeLoger, Leboncoin und Bien’ici die Fachleute auf, die Fläche nach der Carrez-Verordnung und die Wohnfläche anzugeben, was beginnt, die Missbräuche bei der Klassifizierung einzuschränken. Aber die Kontrolle bleibt teilweise, und die Wachsamkeit des Käufers bleibt die beste Garantie.
Um den Unterschied zwischen einer Wohnung F1, F2 und F3 gut zu verstehen, muss man über die bloße Zählung der Räume hinausgehen und die Konformität jedes Raums mit den Mindestanforderungen prüfen.
Klassifizierungsunterschiede zwischen Regionen und Immobilienprofis
Die Typologie F1/F2/F3 ist auf nationaler Ebene nicht harmonisiert. Einige Agenturen und Entwickler wenden den Referenzrahmen des Boutin-Gesetzes (Wohnfläche) an, während andere nur nach der Anzahl der Haupträume rechnen. Ein und derselbe Plan kann bei einem Anbieter als F2 und bei einem anderen als F3 präsentiert werden, je nachdem, wie ein großer Wohnraum interpretiert wird.
Die sogenannte „bis“-Regel verdeutlicht diese Unklarheit. Ein Raum, der mehr als dreißig Quadratmeter misst, wird manchmal als zwei Räume gezählt, wodurch ein F2 in ein F2 bis oder sogar in ein F3 in bestimmten Anzeigen umgewandelt wird. Kein Gesetzestext legt eine genaue Grenze für diese Einteilung fest, was den Verfassern von Anzeigen einen Ermessensspielraum lässt.
Folgen für den Preis pro Quadratmeter
In angespannten Gebieten (Paris, Lyon, große Metropolen) verändert ein Wechsel der Kategorie eines einzigen Raumes den angezeigten Preis erheblich. Eine als F3 präsentierte Wohnung erscheint pro Quadratmeter wettbewerbsfähiger als ein F2 mit vergleichbarer Fläche, einfach weil die angegebene Anzahl der Räume die Wahrnehmung des Raums erhöht.
Wir empfehlen, den Preis pro Quadratmeter systematisch auf der Grundlage der Fläche nach der Carrez-Verordnung zu vergleichen und nicht auf der angegebenen F-Kategorie. Ein von einem zertifizierten Fachmann durchgeführtes Messdiagnose beseitigt alle Unklarheiten.
Häufige Fallstricke beim Kauf eines F1, F2 oder F3
Drei Situationen treten häufig in den Erwerbsakten auf, und jede kann den tatsächlichen Wert der Immobilie verändern:
- Die offene Küche zum Wohnzimmer, die vom Verkäufer manchmal als zusätzlicher Raum gezählt wird, obwohl sie nicht als Hauptraum im gesetzlichen Sinne gilt. Ein F2 mit offener Küche bleibt ein F2, kein F3.
- Die Mezzanine ohne ausreichende Deckenhöhe, die als Schlafzimmer präsentiert wird. Wenn die Höhe die Mindestanforderungen nicht erfüllt, wird dieser Raum nicht in die Zählung der Haupträume einbezogen.
- Der Ankleideraum oder das Büro in einer Nische, das in der Anzeige als „zusätzlicher Raum“ qualifiziert wird. Ohne Fenster oder konforme Fläche ist dieser Raum rechtlich kein Raum.
Überprüfungen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags
Das Carrez-Diagnose ist für jede Eigentumswohnung obligatorisch. Wir empfehlen, es mit dem Plan des Geometers abzugleichen und zu überprüfen, ob jeder angegebene Raum drei kumulative Bedingungen erfüllt:
- Eine ausreichende Grundfläche, um als Hauptraum qualifiziert zu werden
- Eine Deckenhöhe, die den Anforderungen der Verordnung entspricht
- Eine Öffnung nach außen (Fenster oder Terrassentür), die natürliches Licht garantiert
Wenn eine dieser Bedingungen für einen Raum fehlt, ist die tatsächliche Klassifizierung der Wohnung um eine Stufe niedriger als die in der Anzeige angegebene.
Vermietungsinvestition: welche Typologie je nach Markt bevorzugen
Die Wahl zwischen F1, F2 und F3 hängt vom angestrebten Mietmarkt ab. In den Innenstädten großer Metropolen bietet das F2 den besten Kompromiss zwischen Mietrendite und reduzierter Leerstandsquote. Die Mietnachfrage für F2 kommt sowohl von jungen Berufstätigen als auch von Paaren, was den Pool potenzieller Mieter erweitert.
Das F1 erzielt oft eine höhere Bruttorendite, aber die Mietwechsel sind schneller und die Leerstandszeiten häufiger. Das F3 zieht stabilere Profile an (Familien, Wohngemeinschaften), mit einer insgesamt höheren Miete, aber einer in der Regel niedrigeren Rendite pro Quadratmeter.
In der Peripherie kehrt sich die Logik um: F3 finden leichter Käufer, da Familien dort nach Platz zu moderaten Preisen suchen. Der lokale Markt bestimmt die Typologie, nicht umgekehrt.
Vor jeder Anschaffung bleibt die Überprüfung der tatsächlichen Klassifizierung der Immobilie durch Abgleich des Carrez-Diagnoses, des Plans und der Mindestanforderungen die schützendste Reflexion. Ein konformes F2 ist immer mehr wert als ein fantasievolles F3 in der Anzeige.